《民法典》为物业服务合同正名

作者：刘长森

来源：中国物业管理协会

《民法典》第九百三十七条对物业服务合同的定义作出了明确规定：物业服务合同实质是“物业服务企业或其他管理人为业主提供物业服务，业主支付物业费的合同。”该定义扩大了国务院《物业管理条例》关于物业服务合同主体的范围，明确将“其他管理人”也列为物业服务合同的主体范围。也就是说，签订物业服务合同的主体，不仅限于物业服务企业，其他主体也可以成为物业服务合同的主体。

《民法典》第九百三十八条对物业服务合同的内容和形式作出了明确规定。从该规定可知，物业服务合同应当采用书面形式，合同内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。同时，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，构成物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有法律上的约束力。

《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该规定明确了物业服务合同属于集体契约，其效力及于所有成员，任何成员不得以未签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力。

首先是《民法典》明确了前期物业服务合同可提前终止。《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。比较《物业管理条例》第二十六条，该规定扩大了终止前期物业服务合同的主体范围，即业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，对前期物业服务合同同样产生终止效果。

其次是对于不定期物业服务合同，《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。实践中，对物业服务合同期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，但物业服务人继续提供物业服务是否有效问题争议很大，该规定明确肯定了继续提供服务的法律效力，也进一步明确此类服务属不定期合同的法律性质。

《民法典》第九百四十七条对物业服务合同的续订作出了规定，物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。提前九十日通知是物业服务人不同意续聘的法定义务。

业主的合同义务包括三个方面：

三是赔偿损失义务。《民法典》第九百四十六条第二款规定，业主行使任意解除权解除物业服务合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

物业服务人的合同义务主要包括以下5个方面：

一直以来，人们对物业服务合同如何定性存在巨大分歧，对物业服务人是否负有对业主的人身和财产安全保障义务，对是否可以采取停止供水电等方式催交物业费以及拒不交接管理权后能否再收费问题感到困惑。如今，《民法典》对此类问题均作出了明确规定。我们有理由相信，随着《民法典》的施行，困扰物业管理行业多年的顽疾将会消除，行业必将迎来崭新的时代。

信息来源：中国物业管理协会网